La reducción del 50%/60%/90% en el IRPF del alquiler, explicada
La reducción del alquiler en España no es un único porcentaje fijo — es una tabla de casos, y elegir el equivocado puede hacer que calcules mal lo que debes pagar. Esta es la estructura, según el Manual Práctico de Renta de la AEAT (art. 23.2).
La tabla
| Situación | Reducción |
|---|---|
| Contrato firmado antes del 26 de mayo de 2023 | 60% |
| Contrato nuevo posterior al 26 de mayo de 2023, en zona tensionada, con renta reducida más de un 5% respecto al contrato anterior | 90% |
| Primer alquiler a un inquilino de 18 a 35 años en zona tensionada, o vivienda de uso social/público | 70% |
| El inmueble finalizó una rehabilitación en los 2 años anteriores | 60% |
| El resto de casos que cumplen requisitos (el valor por defecto general tras el 26-05-2023) | 50% |
Cómo leer esto en la práctica
Los casos no son acumulables ni una elección libre — tu situación determina qué caso único te aplica, siguiendo generalmente esta lógica:
- ¿Tu contrato se firmó antes del 26 de mayo de 2023? Si es así, aplica el 60% (un tipo con derechos adquiridos), independientemente de otros factores.
- Si se firmó después de esa fecha: ¿está el piso en una zona tensionada declarada? Si es así, comprueba si la renta se redujo más de un 5% respecto al contrato anterior (90%) o si es un primer alquiler a un inquilino de 18-35 años o vivienda social/pública (70%).
- Piso rehabilitado recientemente: 60%, si esa es la circunstancia aplicable y no se solapa con un caso de tramo superior de los anteriores.
- Ninguno de los anteriores, pero cumple igualmente los requisitos de alquiler de vivienda: 50% por defecto.
Un ejemplo con números
Toma un rendimiento neto del alquiler (tras gastos deducibles) de 6.000 €/año en un contrato que cumple requisitos firmado después del 26 de mayo de 2023, en zona no tensionada, sin circunstancias especiales de edad del inquilino ni rehabilitación — aplica el 50% por defecto:
- Base imponible tras la reducción: 6.000 € × (1 − 0,50) = 3.000 €
- Esos 3.000 € (no los 6.000 € completos) son los que se suman a tus demás ingresos y tributan a tu tipo marginal.
Compara esto con el mismo rendimiento neto de 6.000 € en el caso del 90% (contrato nuevo en zona tensionada con reducción de renta >5%): la base imponible baja a solo 600 € — un resultado fiscal radicalmente distinto para el mismo rendimiento de alquiler, únicamente por el caso que aplica.
Dos garantías que conviene conocer
- Un rendimiento neto negativo no recibe una reducción positiva — la reducción solo reduce una base imponible positiva.
- Los alquileres de uso distinto del de vivienda y los turísticos o de corta duración generalmente no entran en este régimen de reducción en absoluto — es específico para vivienda que cumple requisitos.
Respuestas rápidas
¿Y si de verdad no sé si mi piso está en zona tensionada? Es lo bastante habitual como para merecer decirlo explícitamente: no lo adivines. Confírmalo con la administración autonómica de vivienda correspondiente — consulta nuestra guía de zona tensionada para ver por qué no siempre es sencillo determinarlo.
¿Puede cambiar esta tabla? Sí, y está explícitamente marcada como de alto riesgo de error — revísala contra el manual vigente de la AEAT anualmente y cada vez que se anuncien cambios legales, no solo una vez cuando la conoces por primera vez.
Esta página ofrece información general con fines educativos y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Confirma qué caso aplica a tu situación concreta con un profesional fiscal cualificado.